算法租金定价诉讼在新州地方法律下扩大

# 算法定价租赁诉讼在新州和地方法规下扩展 来源：https://www.morganlewis.com/pubs/2026/08/algorithmic-rent-pricing-litigation-expands-under-new-state-and-local-laws 针对多户住宅房东的新一波诉讼正在涌现，许多房东正面临反垄断诉讼，指控其使用特定收入管理产品。这些新的市政法规可能提供了一条更简单的追责路径，并可能导致巨额处罚。 继针对RealPage、Yardi及涉嫌使用收入管理产品的房东的联邦、州及私人诉讼之后，全美各州和市政当局已颁布法律，限制使用算法或价格优化软件来共享或推荐租金、让步、租赁条款或入住率。这些法律通常通过私人诉权和公共执法机制的结合来授权执行，这已引发了一波新的诉讼。 旧金山、圣地亚哥、西雅图、费城和罗德岛州普罗维登斯等地区近期采取的行动表明，原告和地方政府正开始运用这些法律，针对*RealPage*诉讼提出后续索赔。这一发展意义重大，因为一些新法规据称比传统反垄断索赔提供了更简单的追责路径，并授权法定损害赔偿、费用转移，在某些管辖区还包括按单位征收的周期性罚款。 ### 住宅房地产算法诉讼催生法规与条例，引发后续索赔 新案件大量借鉴了*RealPage*诉讼中确立的事实记录，包括对使用非公开竞争信息以及特定房东公开承认使用收入管理产品的指控。2026年7月和8月提起的一组案件说明了这一新兴的后续诉讼策略： - 一名旧金山租户在加利福尼亚北区法院提起*Gomez v. Greystar Management Services LLC*诉讼，指控Greystar涉嫌使用RealPage和Yardi产品，违反了《旧金山行政法典》第37.10C条。该条例禁止房东使用符合资质的算法装置（这些装置计算非公开竞争信息）来指导租金或入住率。每个受影响的居住单元的每月使用都可能构成单独违规，租户可寻求损害赔偿、禁令救济以及每次违规最高1000美元的民事罚款。《旧金山行政法典》第37.10C(b)和(d)条。 - 一名圣地亚哥租户根据《圣地亚哥市法典》第98.1103条，在加利福尼亚南区法院提起*Keller v. UDR Inc.*诉讼，指控UDR不当使用RealPage产品。圣地亚哥同样授权租户提起诉讼寻求损害赔偿、禁令救济和每次违规最高1000美元的罚款，每月及每个受影响的租赁物业都可能构成单独违规。《圣地亚哥市法典》第98.1103(b)及98.1104(a)条。 - 西雅图现已产生至少两起类似案件。在*Nicolas v. Essex Management Corp.*案中，原告指控Essex Management、Essex Property Trust、RealPage和Yardi违反了《西雅图市法典》第7.34章，使用了禁止的“协调服务”用于西雅图的多户住宅物业。在另一案*Romano v. UDR Inc.*中，原告对UDR和RealPage提出了类似指控。西雅图的条例明确禁止指定的算法协调服务，并规定每次违规最高7500美元的罚款。《西雅图市法典》第7.34.040章。 - 在*Liu v. Willow Bridge Property Company LLC and RealPage Inc.*案中，一组费城租户指控Willow Bridge订阅并使用RealPage服务，违反了《费城法典》第9-813条。在另一案*Jahanbakhsh v. Greystar.*中，另一组费城租户对Greystar提出了类似索赔。费城条例允许受损害的人选择每次违规2000美元的法定赔偿或三倍实际损害赔偿，并加上衡平救济、利息以及律师费和诉讼成本。《费城法典》第9-813(2)(c)(i)条。 - 在一起公共执法行动中，普罗维登斯市根据《普罗维登斯法典》第13-70条在普罗维登斯市政法院对Audubon Capital Partners, LLC提起诉讼，指控Audubon使用动态定价系统协调95 Lofts的租金，违反了该市对算法租金设定装置的禁令。该条例授权市检察官提起执法行动，并规定每次违规每天最高500美元的民事罚款，以及在成功的执法行动中承担诉讼成本和律师费。《普罗维登斯法典》第13-71及13-72条。 ### 地方监管正迅速扩展 关于在多户住宅中使用算法定价工具设定租金的地方市政监管发展迅速，但并不统一。一些法规补充了现有的反垄断法，而另一些则创设了针对房东的特定禁令和直接的租户救济。被禁止的数据和服务的定义也各不相同，私人诉讼、法定损害赔偿和费用转移的可用性也不一样。 **管辖区** **条例** **状态/主要特点** **加利福尼亚州旧金山** 《旧金山行政法典》第37.10C条（2024年10月生效） 禁止使用非公开竞争数据的符合资质的算法装置；允许租户私人索赔，每次违规最高1000美元，按单元/月计算风险；目前在*Gomez v. Greystar Management Services, LLC (N.D. Cal.)*案中被质疑。 **加利福尼亚州圣地亚哥** 《圣地亚哥市法典》第98.1101–98.1104条（2025年6月生效） 类似禁令和每次违规最高1000美元的私人救济；目前在*Keller v. UDR Inc., (S.D. Cal.)*案中被质疑。 **加利福尼亚州伯克利** 《伯克利市法典》第13.63章（2026年1月生效） 禁止协调定价算法；按单元/月计算违规和私人救济，此前在*RealPage, Inc. v. City of Berkeley et al., (N.D. Cal.)*案中被质疑（2026年1月14日自愿撤诉，具有既判力）。 **加利福尼亚州圣安娜** 圣安娜条例NS-3090号（2026年4月2日生效） 条例NS-3090禁止特定的反竞争自动租金价格固定；允许租户私人索赔，每次违规及每月最高1000美元罚款。 **宾夕法尼亚州费城** 《费城法典》第9-813条（2025年2月生效） 私人救济包括三倍实际损害赔偿或每次违规2000美元；目前在*Liu v. Willow Bridge Property Co., et al., (Phila. C.P.)*案中被质疑。 **明尼苏达州明尼阿波利斯** 《明尼阿波利斯市法典》第244.2070条（2026年3月生效） 2026年3月1日生效。禁止使用非公开竞争数据的算法装置来指导空置率或租金水平；租户可提起民事诉讼。 **罗德岛州普罗维登斯** 《普罗维登斯市法典》第13章第X节，第13-69至13-73条（2025年5月生效） 禁止使用租金设定算法；该市明确将此措施与RealPage等软件联系起来；目前在*City of Providence v. Audubon Capital Partners, LLC, (Providence Mun. Ct.)*案中被质疑。 **新泽西州泽西市** 《泽西市法典》第218-12条（2025年6月生效） 禁止房东使用算法租金协调服务；包括公共和私人执法；罚款最高每天2000美元。 **新泽西州霍博肯** 《霍博肯市法典》第158-2章（2025年7月生效） 禁止房东使用软件、算法或数据共享平台来协调或推荐租金、租赁条款或入住率。 **华盛顿州西雅图** 《西雅图市法典》第7.34章（2025年7月生效） 禁止指定的协调服务；罚款最高每次违规7500美元；目前在*Nicolas v. Essex Management Corp., et al., (W.D. Wash.)*和*Romano v. UDR, Inc., et al. (W.D. Wash.)*案中被质疑。 **华盛顿州金县** 《金县法典》第12.23章（2025年10月生效） 受害租户可寻求实际损害赔偿，最高每次违规7500美元及律师费。 **华盛顿州斯波坎** 《斯波坎市法典》第10.57.180条（2026年1月生效） 禁止房东购买算法协调服务；城市执法包括最高每次违规5000美元的民事罚款。 **俄勒冈州波特兰** 《波特兰市法典》第30.01.088条（2026年2月生效） 禁止算法辅助的租金协调；对于拥有16个或更多单元的业主，私人救济包括三倍损害赔偿或每次违规1000美元中的较高者。 **马里兰州罗克维尔** 《罗克维尔市法典》第18-148条（2027年1月1日生效） 禁止房东使用算法装置和共享的竞争对手信息来设定租金、费用或其他租赁条款。 许多其他市政法规仍在审议中，包括马里兰州蒙哥马利县、伊利诺伊州埃文斯顿和罗德岛州。 ### 新市政法规对现有合规措施的影响 新市政案件和新法规的出现有一个重要背景：多户住宅行业和收入管理供应商已针对各项调查和相关立法做出了重大改变。与几家大型物业管理公司达成的政府和解限制了使用依赖竞争对手非公开信息生成租金建议的收入管理软件，多家软件供应商已修改产品，以消除或限制在生成价格建议时使用竞争对手的非公开数据。联邦政府与RealPage达成的解决方案同样要求严格限制使用竞争对手的非公开、竞争敏感信息。 这些变化可能显著降低许多新市政条例下的潜在风险，但它们并不一定能消除对过去行为的诉讼。一些地方法律已经生效，许多法律禁止使用在生效日期之前已获得的协调服务或软件，而房东和软件供应商当时仍在修改其做法，并且一些条例将每个受影响的单元和禁止使用的每个月都视为单独违规。因此，特定产品或物业停止使用禁止数据的日期，就成为确定责任和任何假定集体诉讼范围的关键问题。 这些市政法规也高度重视物业层面的软件功能文档。业主和管理人员应能够针对每个受影响的管辖区，识别使用了哪些收入管理产品、相关功能何时启用或禁用、哪些数据源生成了建议，以及在本地禁令生效后建议是否仍然依赖竞争对手的非公开信息。供应商关于产品已修改的声明应记录在案，并根据适用条例的定义进行检验，而非想当然地认为这解决了所有管辖区的合规问题。 这些问题也可能提供重要的抗辩依据。原告指控房东订阅了RealPage、Yardi或其他收入管理平台，并不一定确立每个物业在整个拟议集体诉讼期间都使用了禁止的功能。产品版本、配置更改、数据源和生效日期可能决定某项本地禁令是否以及何时被涉及。 ### 业主和物业管理人员应采取的措施 业主和物业管理人员应考虑采取若干即时步骤，以了解和降低市政监管风险： - **创建条例生效日期矩阵**：针对每个受影响的物业，将定价产品的使用日期和特定数据功能的使用日期与条例的生效日期进行匹配。 - **检验条例的排除条款，而非依赖“反垄断合规”标签**：产品可能满足联邦同意令的要求，但仍需根据各城市对“算法装置”、“协调服务”、禁止数据或允许的历史/公开数据报告的定义进行单独评估。 - **立即确定潜在的集体诉讼期间截止日期**：如果禁止功能已被禁用，请记录日期和受影响的物业。在诉讼中，这些证据对于限制法定罚款、缩小拟议集体范围以及反驳供应商关系确立了持续禁止使用的假设可能很重要。 - **评估可能适用条例的合法性**：许多地方条例是首创，可能易于挑战市政当局颁布该条例的权力、是否过于严酷，以及任何追溯效力的范围。 ### 联系方式 如果您对本法律快报中讨论的任何问题有疑问或需要更多信息，请联系以下任何一位：