AI“大力助推”房产契据盗窃骗局，此类骗局长期肆虐纽约

# AI"大大加剧"了房产契据盗窃行为——这一问题长期困扰纽约 来源：https://news.bloombergllaw.com/business-and-practice/ai-supercharges-deed-theft-schemes-long-a-scourge-of-new-york 契约盗窃与不动产登记记录一样古老。但过去，这种犯罪需要相当多的实地走访功夫。 骗子必须亲自去查房产登记记录和迫在眉睫的驱逐通知，还要登门拜访那些面临抵押止赎或其他财务困境的房主，诱使他们在不知情的情况下签掉自己的契据。 如今，AI 智能体可以批量筛选房产登记记录、伪造关键文件和公证印章，甚至可以在那些本应确认卖房者就是房产实际所有人的视频通话中，帮助骗子冒充他人。 虽然官方统计数据尚未明确显示 AI 被用于契据盗窃的频率，但自 ChatGPT 和 Claude 等工具被广泛使用以来的两年间，房地产欺诈举报数量急剧上升。这一问题原本是纽约市外区一些社区的顽疾，如今已蔓延到亚利桑那州、罗德岛州和佛罗里达州等新热点地区——迫使房地产从业者在交易出现异常时试图放慢节奏。 AARP 政府事务总监 Françoise Cleveland 表示，AI"大大加剧"了契据盗窃行为。犯罪分子往往行动极其迅速，契据转让完成登记、交易款项转入银行账户之后，才有人意识到这是一笔欺诈性交易。Cleveland 表示，在大多数州，地方登记机关无权审查或驳回可疑的房产文件提交。 Cleveland 说："他们可以以我们前所未见的规模进行操作。而且如果你想想很多骗局是如何运作的，你知道，这就是一种人数游戏。" 一旦骗子控制了契据，他们就可以在真实房主不知情的情况下出售房产或以其作抵押贷款。从欺诈性土地交易中恢复权利可能需要数年诉讼时间和数千美元费用。 对于房屋被盯上的房主来说，代价更是高昂。 图森市（亚利桑那州）Omni Homes International 的房产经纪人 Eric Gibbs Sr. 讲述了一个他认识的女性的故事：她的父亲最近去世了。骗子伪造了记录，偷走了她父亲房子的契据，并在无人知情的情况下将房子卖掉。这位女性的父亲曾在二战中服役。 Gibbs 说："那处房产里有很多那个年代的东西，所以她根本没办法把它们要回来。" FBI 在其 2025 年网络犯罪报告中报告了超过 12,000 起房地产欺诈投诉，而 2023 年和 2024 年每年仅略超过 9,000 起。房地产欺诈包括契据盗窃和其他类型的与房产相关的犯罪。 美国土地产权协会在 9 月份的一份报告中表示，其近 60% 的会员在 2025 年遭遇过卖方欺诈企图，而前一年这一比例为 28%。 几十年来，纽约市一直是契约盗窃问题的重灾区——严重到市长 Zohran Mamdani（民主党）于今年 4 月设立了市长办公室契据盗窃预防办公室。 代表低收入客户的 Legal Services NYC 经济公正诉讼主任 Jacob Inwald 表示，纽约的骗子通常将目标锁定在贝德福德-斯泰弗森特（Bedford-Stuyvesant）和本森赫斯特（Bensonhurst）等以黑人和拉丁裔居民为主的社区，以及皇后区和布朗克斯区的类似社区中那些面临止赎的老年房主。 他说，骗子会向经济困难的房主递上一大摞文件，在这堆文件深处藏着一份将契据转让给他们的文件。 Inwald 表示，AI 辅助的契据盗窃尚未对纽约市场产生重大影响，主要是因为传统手段仍然奏效。纽约面临着全国领先的可负担住房危机，这迫使面临止赎的人不得不考虑任何可能到来的救济措施。 但在美国其他地区，AI 可以成为骗子的利器，Inwald 说。 他说："这一现象并不新鲜。所以骗子利用新出现的工具来筛选潜在房产目标，这并不让我感到意外。" 与纽约那种即将止赎的房产不同，美国其他地区的骗子将目标锁定在空置地块、度假屋，以及越来越多的刚去世的人的房产上。这些房产通常没有抵押贷款和留置权，因此不会涉及那些具备识别欺诈迹象专业知识的业内人士，美国土地产权协会首席战略、传播与创新官 Elizabeth Blosser 说。 她说："如果你的房产上有留置权，就会有人来核实，那个留置权就必须被解除。这其中会有文件手续和沟通。" 公证人也已成为目标，骗子利用 AI 工具伪造公证印章。 在过去一年里，图森市的一名警探联系了 Stewart Title Guaranty Co. 的一名同时也提供公证服务的托管官员，询问她是否为几份特定契据签过字。她并没有。这位托管官员问她是否应该注销自己的公证人委任书并重新申请。 据 Stewart 图森分公司总裁 Shawna Mosconi 说，警探回答说："其实没必要。他们是从已在线上登记的文件中直接盗用这些公证证明书的。" Mosconi 说："我每天都在读到新的骗术，然后我会想，'哇，这招真新。'" 产权保险公司、房地产经纪人、抵押贷款银行家以及房地产产业链的其他环节一直在投资 AI，以帮助在虚假卖家拿到钱之前就识别并阻止欺诈行为。这正是 Proof 以及 Stewart Title 的合作伙伴 CertifID 等在线公证服务可以发挥作用的地方。 但在许多情况下，最简单低技术含量的工具反而是阻止骗局最有效的方法。 骗子往往希望速战速决完成交易，通常是全现金交易。AI 可以帮助他们加快速度，因此最好的防御策略往往是放慢节奏。 其中一种方法是寄送实体邮件——传统的纸质信件——寄到所谓的卖方接收房产税账单的地址，询问对方是否真的想出售该房产。 Mosconi 说："我们接到大量电话，说'我没有在卖我的房子，我没有在卖我的房子'，这样我们就能当场叫停。" 她说，但由于很多人在网上缴纳房产税，纸质邮件这一招的作用有所减弱，这要求产权保险公司和房地产经纪人寻找其他方式来识别骗局。 对于同样靠快速促成交易盈利的房地产专业人士来说，放慢交易节奏并非易事。合法客户也会因此面临一些不便。 华盛顿州温纳奇市 Fig Title LLC 的首席执行官 Jim Blair IV 说："每个人都想提供好的客户服务，所以总是要尽力让买家、卖家和房产经纪人都满意。" 图森市房产经纪人 Gibbs 说，他的一位同事因为在核查一名寻求出售房产者的身份证时被指控种族歧视。 他说："我们正在寻找办法放慢速度，以便核实这个人的身份。" 近年来，多个州和地方政府加强了针对契据盗窃的防范措施，尤其是在 AI 使得这类犯罪更容易实施之后。 罗德岛州今年通过立法（2026-H 7551aa, 2026-S 2715A (https://aboutblaw.com/bmYG)），将房地产产权欺诈定为犯罪，并允许市政府驳回可疑文件提交。在大多数州，登记机关无权对此提出质疑。该法律还允许地方登记员对引发警示的提交内容进行质询，并建立了一个在线通知系统，当房产记录发生变化时人们可以通过电子邮件收到更新通知，以及其他多项法律修改。 亚利桑那州也在今年完成的立法（SB1479 (https://aboutblaw.com/bmYH)）中加强了对房产记录的保护。 图森市所在的皮马县（Pima County）四年来一直运行着一个与罗德岛州今年创建的系统类似的房产记录通知系统。但 Mosconi 说，在此之前人们对这一系统了解不多。 她说，随着 AI 助力的契据欺诈案件增多，该县的产权保险公司、房地产经纪人和当地官员发起了一项公众意识宣传行动。她说，在行动开始后的一个月里，皮马县注册该项服务的居民数量增长了 20%。 往往在犯罪发生之后，执法部门能做的很少，因此关键在于当场抓住骗子。 最近，Mosconi 参与了一次通过视频聊天进行的远程在线公证。她说，卖家按照要求出示了照片身份证件。 图片插图：Jonathan Hurtarte/Bloomberg Law 但随后公证人要求所谓的卖方动一动。Mosconi 说，当对方动的时候，参与交易的公证人注意到"从叠加图像后面冒出了一个完全不同的人"，从而暴露了身份证件是伪造的。 该笔交易立即被取消。 如今，Mosconi 和她的同事要求所谓的卖方在在线交易过程中必须移动，以确保虚假身份证件没有被叠加在屏幕上。 在其他情况下，产权保险公司和其他私人机构不得不充当"超级侦探"，Mosconi 说。 在追查一笔使用伪造文件进行的欺诈性交易后——追溯到一个列有该房产真实卖家姓名的虚构银行账户——Mosconi 联系了 Stewart Title 的网络安全负责人。 她说："我们有这个虚假的银行账户号码，我们知道它是假的。"她还补充说，他们可以报警并追查这名骗子。"他笑了笑说，'遗憾的是，事情不是那样运作的。'" Mosconi 被告知，由于交易已经完成，交易款项一到账，很可能就已经被转移到了多个其他账户。 她说："这些网络非常复杂，他们在这种操作上非常熟练。"